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周燕珉丨我国养老项目的创新理念及案例分析
发布时间:2019年06月28日  阅读:259 来源:网络

— 清华会讲 —

老龄社会与养老产业发展

2019年6月28日,“清华会讲——老龄社会与养老产业发展”在北京清华大学主楼报告厅召开,会议由清华大学老龄社会研究中心和清华会讲组委会等相关机构联合主办,与中日韩老龄领域的权威专家携手,就“老龄社会发展的东亚模式”“养老产业发展”等主题开展前瞻性、学术性、国际性、专业性的国际交流。


本文整理自周燕珉教授在清华会讲“老龄社会与养老产业发展”论坛中的演讲,主题为“我国养老项目的创新理念及案例分析”。

——积极老龄化 ActiveAgeing



△ 周燕珉教授于清华会讲发表讲演


今天演讲的题目是“我国养老项目的创新理念及案例分析”。讲这个题目的原因是,大家在社会上看到很多老人院、养老社区,却分不清什么样的机构有什么样的功能、针对哪种老人。如果今后我们为自己家的老年人选择老年人照料设施以及养老社区,到底应该选择哪种?希望通过我今天的演讲,大家能够有所了解。


首先我们关注一下国家现在养老机构的数量,以及机构与我国老龄人口的配比。现在全国各类养老服务机构和设施一共15.5万个,和我们国家2.5亿老年人相比,数量依然比较少。当然并不是每个老年人都会入住机构,我们国家提出的养老服务体系是“9073”:3%的老年人入住机构,7%的老年人留在社区。所以,这些机构除了服务3%的老年人,还需要服务社区这种另外7%的老年人。




政府对养老项目的建设非常重视,出台了很多相关的政策文件。各级政府也在努力建设养老项目,并制定发展目标。比如按照“十三五”(到2020年)的发展目标,北京要建成1000个社区养老服务驿站,上海要建成200个社区综合为老服务中心等等。政府也在积极调动社会力量来完成养老项目的建设,目前市场十分火热。


上述养老项目的类型可以用一张图来表示。这张图横轴方向是老年人的自理程度,从比较活跃自理一直到半失能甚至是失能失智的状态,老年人所需要照顾的程度越来越高。纵轴方向是建筑规模,也就是建筑的类型——是一栋建筑还是几栋建筑,抑或是一个类似住宅区的建筑群。这是对养老项目两个维度的衡量。



对应这两个维度也就出现了很多的养老项目名词,它们对应的人群是不一样的。比如社区融入式的养老设施,一般是建在社区里的养老设施或多功能养老设施,照顾的人群既有能来吃饭打牌的活跃老人,也有一些失智老人。医养结合型的护理机构,一般照顾的都是卧床、坐轮椅等需要帮助的老年人。旅居养老公寓是为外出游玩的健康老人准备的,可以提高老年人在外居住的安全性。另外还有一些类似社区的建筑群,其中多栋建筑都是为健康老人、自理老人服务的。


今天我举三个例子,第一个是比较大型的CCRC老年社区,也就是持续照顾退休老年社区,指的是从比较健康一直到最后躺在床上,都能保证提供服务的社区。第二个例子讲专业护理机构。第三个是一个社区养老服务设施。


项目类型一

·CCRC老年社区·

第一个例子是万科在杭州市余杭区做的良渚文化村,叫随园嘉树。从鸟瞰图可以看到,这里有16栋老人公寓、1栋护理院。老年公寓为健康老人服务,护理院为需要照顾的老年人服务。社区里还有一家医院,服务于公寓、护理院。中间有一个“金十字”配套,里面有老年大学、食堂餐厅等活动空间,是老人活动中心。“金十字”配套位于社区中央,方便各个楼栋的老年人到达。



通过多次调研,我们收集了关于这个项目运营状况的一些基本信息。随园嘉树开业4年,老年公寓入住率为100%,护理院入住率为95%。由于可能随时有老年人去世,所以入住率95%基本代表住满。



老年公寓共有615套,平均住户年龄是78岁。我们通常认为健康自理老人入住年龄偏低,事实并非如此。如果老人不是特别高龄,就会选择在家生活,因此入住老年公寓的老年人都是高龄自理老人,而非普通的年轻健康老人。


养老公寓的租金按时间分为15年和5年两种,按照不同的房型和平米数收费,一般是两室一厅或一室一厅。除了房租每月还有2500-3500元的服务费,还需要自己负担餐饮费,每个人可以根据自己的需求灵活选择缴费模式。刚开始两年该项目的入住率并不高,但最近几年大家认识到养老的需求,逐渐开始接受这种形式,现在入住率达到百分之百。


随园嘉树的第一个特点是位于成熟配套区,规模适中。这块地在杭州市余杭区,处于一个非常成熟的社区中。该地区并不是全是老人院,老人院只是社区中间的一部分,所以很受欢迎。而另一个例子拿地虽然多却不成功,比如拿到一块3000亩的地,准备做一万多老人的社区,做完以后也没有公共配套,这样的社区必然入住率低。


现在很多机构入住率不到50%,空置率达50%以上。入住率没有提升,很重要的一个原因是建设的时候没有考虑清楚,地理位置选择不当,相关配套不完善,服务质量低。一般来说,城区里的机构相对会好一点,郊外的空置率非常高。



随园嘉树第二个特点是有丰富的配套服务。配套设施并不是做得多就好,而是要做得对。在调研随园嘉树的过程中,我们发现有一个茶吧没有人使用。我们通常认为茶吧是一个适合老年人的配套,但事实使用的人并不多,为什么?空间太正式,形式感强烈。而棋牌室就很受欢迎,老年人愿意在里面打牌。工作人员反映如果两者之间的墙体灵活处理会更好,因为方便后期拆除,使内部空间流动起来。所以建筑设计对于老年人照料设施的运营特别重要,一旦做错,即便拥有足够的面积,也难以利用。



图片展示了不同活动室进行的活动。女性老人偏爱缝纫比如织毛衣、改衣服,男性老人比较爱下棋、打台球,这些活动就很聚人气,是有效的活动形式。但是也有一些活动房间人相对少一些。比如图书室就不见得有人去,因为老人们学习有各种方法,不一定非要在图书室里看书。



从我们建筑学的角度来看,对这种空间的建议是最好可分可合,实现灵活使用。配套服务不是要配很多房间,设施里也没有那么多空间。配套空间也会让公摊面积变得更大,老年人也会为此花费更多的钱。所以空间应该灵活限定,可以根据需要进行拆分。比如大家都喜欢下棋,这个空间就作为棋牌室,空闲的时候可以变成画画折纸的地方。


第三个特点是我们观察到的一些问题,这也是很多开发商、运营方以及设计方的共性问题,在空间设计和使用时展示大于实用。比如运营方觉得应该宣传,就会选择很多照片,老年人的摄影、绘画作品,放在走廊里展示。但这种做法效果并不好,走廊只是一个走道,路过看一眼就过去了,无法停留。我们更希望把观察、欣赏的活动和休闲空间放在一起。比如这些展示板的旁边放置两把椅子就很好,老年人除了在走廊里走来走去,还可以坐下来歇一会儿欣赏这些画。所以设计中有很多技巧,能够配合提升老年人的生活质量和管理运营水平。如果做得不好,不仅浪费空间,也达不到相应效果。


比如左边这张图片展示的院子里整齐摆放的桌椅,老年人并不爱坐,而且使用率也取决于天气。如果这里有一个雨棚效果就会变好,座位的利用率也会提高。另外,很多空间喜欢把四个椅子整齐摆放,但是老年人也不是每次都有四个人来坐,所以可以把它做得灵活一点,凳子稍微轻一点,方便老人搬动。没有必要刻意追求整齐,而是非常自然、自由的,营造像家一样的感觉。要做到这种感觉,需要我们在设计时注意人群的使用状态而非设计状态。



小结一下:CCRC这一类项目多位于郊外,养老社区拥有更好的风景;主要面向活力老人,因为生病的老年人倾向于选择离城里近、离医院近的设施;这类社区规模应该适当,老人行动能力有限,太大的社区不方便活动,而且需要相对成熟的配套;另外设计时要满足老年人真正的生活需求,而不是随意设置一些诸如图书室、影音室之类的空间。应该观察老人到底需要什么,不同地域的老年人要求也可能不一样,我们要针对性地选择配套。



项目类型二

·护理型养老设施·

下面讲第二个例子,是我们做的一个设计——泰颐春养老中心,位于北京市丰台区,总面积1.5万㎡,190个床位。一般来说,养老设施比较合适的规模应该是200~300床,床位数太少时,工作人员配比较多,不经济。



图片展示了这个设施的建筑外观,还有受老年人欢迎的餐厅、咖啡厅和阳光房,这些多元的活动空间,能够给老年人带来持续的新鲜感,老年人每天可以选择停留在不同的空间,从而保持精神振奋、心情愉悦。



这张图是建筑的首层平面图,我们把它做成了“口”字形,中间是一个天井,这样就形成了一条回游动线:一方面,工作人员可以在里面方便地到达任何一个空间,提高工作效率;另一方面,老年人可以围绕着中庭转圈走而不致迷路或走失,在天气不好的时候这条回游动线更是能够满足他们基本的活动需求。



这张图是建筑标准层的功能分布,可以看到每一层既有公共部分又有居室部分,并且划分成两个组团。这样划分的原因是,在老年人患有认知症时,一个组团里人数太多(超过十几人二十人)会让老年人因为不认识人而神经紧张,不利于保持良好的心理状态。因此,我们希望把空间分隔得小一些,可以分成小组来吃饭、活动,这样更容易营造出一种家的氛围。



这张图片展示的是多人护理套间的形式,针对的是需要重度护理的老年人。因为这些老年人需要护工进行24小时的监护,所以把中间(红色的部分)做成了护理员的工作室,向两边开窗。这样一来,一个护理人员就可以同时照顾到八张床,有效地节约了人力,提高了护理效率。所以,设计者要积极与管理人员进行沟通,尽量能够在空间层面上实现人力的节约,而又可以同时满足正常的护理服务需求,减轻设施的运营压力。



这是老人房间入口处的照片,其中包含了很多细节的设计。例如报警灯、房间号、老人信息牌、置物台等等,这些小细节能够让老年人更容易地分辨出自己的房间,不至于因为出现认知症症状而找不到房间,以至出现一些安全隐患。



从上面的图表里我们可以看到,由于刚开业不久,设施的入住率并不是特别高,入住老人的年龄以七八十岁为主,而特别年轻的老年人由于一般在家看孙子,所以不会入住这些养老设施,因此,我们做的老年人照料设施其实是面向高龄的。目前,这里的收费是单人间9800元/月/套,双人间12000—13000元/月/套。实际上,这个价格对于普通老人来说有些偏高,因为泰颐春定位比较高端,这个价格和其他的高端设施定价相近。


通过几次回访我们发现,老年人偏爱单人间和南向的居室,并且这个现象越来越明显。以前的老人院都是四人间、六人间,人数多条件差,但现在老年人更愿意选择单人间,而且要求朝南。从上面这张图片我们可以看到,这个设施3到5层的南向居室已经基本全部住满。


这说明老人对生活品质的要求越来越高,特别是定位高端的设施,它的老年客群更是对朝向和房型有要求。这样一来,最好的房间都被选择之后,服务人员的工作难度加大,每一层的南向房间都住了老人,而同层的其他房间空置率极高,无法实现集中服务的需求,致使服务效率低下,带来运营压力的增加。因此,建筑师在未来设计时要充分考虑到房间的朝向和单人间数量的配比,尽可能地顺应当前老年人居室市场的发展趋势。


另外回访时还发现,很多老人喜欢打开房门、装上门帘,增强通风的同时来保证隐私。实际上,我们在设计时已经注意到通风的问题——房间都是单走廊的布局,并且还有中央空调,应该来说能够满足老人的通风需求。但是,老人还是希望打开房门来获得更多的自然通风,并且挂上各种门帘保证隐私,这种自发的行为,一方面是提醒设计者和运营者老年人的实际需求,另一方面也在为老年设施增加更多的生活气息和亲和感,对于老人的生活实际上是十分有利的。



总的来说:养老设施需要结合运营需求来进行空间组织和设计,需要探寻老年人对真实生活的需求,根据这些需求来打磨设计细节,比如房间类型,房间的视线还有通风,都需我们给予充分的重视,努力为老年人创造出更好的生活服务环境。


 

项目类型三

·社区养老服务设施·

最后一类案例,跟大家分享一些有关社区养老服务设施的建设情况。“十三五”以来,社区养老设施类型逐渐多元化,就餐、娱乐、上课、短期入住等越来越多的服务和功能出现在社区机构中,而这些社区养老设施的建设也成了国家积极推动的重要发展方向。


左边照片展示的是上海一家老年人活动中心,主要是为老年人提供健身活动的场所。实际上,不光年轻人喜欢去健身房,老年人也希望减肥,希望调整自己的血压血脂,所以,这间老年人活动中心就配备了很多适老化的健身设备。不同于一般场所常见的机械,这家活动中心根据老年人的身体状态和活动特点进行了改造,并且在空间中设置了很多休息座位,方便老年人疲惫后及时休息,或者用于单纯地休闲聊天,这种跟老年人活动需求相匹配的场所受到了很多老年人的喜爱。


右边的照片是我们调研过的一家老年人日间照料中心,主要用于就餐。实际上,调研发现,对于很多日间照料中心来说,就餐是最重要的服务。因为老人自己买菜做饭十分麻烦,而吃饭又是人们的刚需,所以很多社区都有老人的小饭桌,满足附近老人的就餐需求。




这些社区养老服务设施有两个明显的特点,第一就是小规模、多功能。社区养老设施如果只做某一种功能,必然无法吸引到足够量的老人,所以要尽可能地包含更多样的服务类型——打牌、下棋、吃饭、短期入住、临时看护等。功能丰富的社区养老设施更容易受到社区老人的喜爱,充足的人流量再加上政府的补贴,这些设施就更容易实现盈利。除此之外,这些设施最好能够规模小一些、实现连锁,规模化之后就能够把一些前期成本摊薄,服务更有效率、更有体系也更专业化,从而更容易盈利。



第二个特点,这些社区养老设施多是改造类项目。因为有社区养老设施需求的小区大多是城市中建设年代较早的小区,在这些小区中找到新房子来建设的可能性极小,所以基本都是改造类,而改造类项目又面临着很多的改造难题。


我们在参与制定、修改一些相关法规过程中发现,目前我们国家的部分涉老法规较为僵化和严格,导致很多旧建筑不满足改造的条件,所以有些老龄化严重的小区没法找到地方改造出这种老年设施,跟老年人需要近距离服务需求相悖。因此我们希望未来的法规修订可以更加宽松灵活,不要因为严苛的规定导致很多老年人的迫切需求无法得到满足。


养老服务未来的发展方向非常明确,就是要走向社区——不需要大量地建设养老设施、养老社区,而是要将养老服务社区化,将养老服务的意识融入到更多的普通社区之中,这种观念也是现在国际上比较认可和推崇的思路。


德国的养老设施就经历了一代一代的发展。第一代的老年设施比较像“监狱”,类似于我们以前福利院那种大院锁起来的模式;第二代特别像“医院”,在温饱问题上,加强了对卫生护理的重视,但整体而言仍旧缺乏生活化的空间氛围营造,对老年人的生活依然不是特别友好;第三代比较像“宿舍”,增加了一些公共活动空间,老年人更加自由,但人数较多生活状态依然不够理想;第四代开始营造“家”的氛围,组团化的居住模式给老年人带来了更多的安全感、亲和感,生活逐步正常化、日常化;最后第五代走向了社区,在原来的居住环境里增加老年服务,社区的养老服务能力逐步提升,越来越多的老年人可以在原来的社区里实现养老照护,而这也将是我们未来的发展方向。


总结:总的来说,我国现在的养老项目类型多、发展速度快,各种设施齐头并进,而政府也在积极推动养老设施的社区化。对于目前的各种养老设施而言,我们希望它能够更像家一点,更加组团化,更加定制化,以此来更好地满足老年人的养老照护需求。


END

本文转自周燕珉工作室

演讲整理:李雪菁

微信编辑:曾卓颖


来自于积极老龄化 ActiveAgeing

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